Czy jest bańka na nieruchomościach?

Nieruchomości sprzedają się jak świeże bułeczki. Polacy kupują domy, mieszkania, coraz więcej transakcji odbywa się z wykorzystaniem gotówki, choć i kredyty cieszą się rekordową popularnością. Wszystkiemu towarzyszy wzrost cen, co budzi obawy, że mamy do czynienia z bańką. A jak jest naprawdę?

Cóż to jest ta „bańka”? Zgodnie z definicją, jaką przeczytać możemy w bazie wiedzy na stronie internetowej Narodowego Banku Polskiego, bańka spekulacyjna to:

samonapędzający się proces niezrównoważonego wzrostu cen dóbr na rynku. Często związany z „nadaktywnością rynkową", która ma charakter przejściowy. Po okresie stosunkowo szybkiego wzrostu cen dóbr następuje gwałtowny ich spadek, często nazywany „pęknięciem bańki" (krachem), co najczęściej związane jest z radykalnym spadkiem wartości zasobów wielu inwestorów.

Czy zatem w odniesieniu do sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce mamy się naprawdę czego obawiać?

Deweloperzy budują, klienci kupują

To prawda - dynamika wzrostów na nieruchomościach jest zadziwiająca. Według danych opublikowanych przez firmę REAS, sprzedaż na rynku pierwotnym tylko w sześciu największych miastach w Polsce rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie - w całym roku 2017 deweloperzy sprzedali 73 tys. mieszkań. Odnosząc to do powyższej definicji spekulacyjnej bańki, trudno jednak mówić o rynkowej nadaktywności. Taka dynamika sprzedaży nowych mieszkań jest przede wszystkim efektem poprawiającej się sytuacji gospodarczej, coraz lepszej kondycji finansowej Polaków oraz wciąż bardzo dużego deficytu, jeśli chodzi o własne M wśród społeczeństwa.

Czy taka dynamika wzrostu sprzedaży ma charakter przejściowy? Pewnie tak. Choć żeby być uczciwym, należy podkreślić, że ten przejściowy czas…. trwa już trzeci rok. I wiele wskazuje również na to, że cały 2018 rok nie będzie dla sektora nieruchomości gorszym okresem. Dlaczego?

Polacy coraz lepiej zarabiają, przez co stać ich na wiele rzeczy, które wcześniej były poza ich zasięgiem. Chodzi tu również o wymarzone, własne M, na które wcześniej albo brakowało środków, albo zdolności kredytowej. Również w odniesieniu do drugiego aspektu, mamy obecnie do czynienia z wyjątkowo korzystną dla kredytobiorców sytuacją - wciąż bardzo niskie stopy procentowe wspierają popyta na rynku pierwotnym, windując osiągane przez deweloperów rekordy.

Czy dynamika wzrostu cen może być niepokojąca?

Wszelkie pojawiające się informacje dotyczące niebezpieczeństwa, jakie dla sektora nieruchomości i całej gospodarki ma nieść rzekomo wzrost cen przede wszystkim nowych mieszkań, są mocno przesadzone. Wszystko dlatego, że zjawisko jest konsekwencją wydarzeń, z jakimi mamy do czynienia zarówno w samym sektorze nieruchomości, jak i w całej gospodarce.

Pierwszym powodem wzrostu cen nowych nieruchomości są grunty

A przede wszystkim ich rosnąca cena i spadająca dostępność. Deweloperzy coraz więcej muszą płacić za atrakcyjne działki w największym polskich miastach, mając przy tym coraz mniejszy wybór.

Wpływ na to miała nie tylko bardzo duża aktywność podmiotów kupujących grunty, ale też zmiany czy decyzje sektora państwowego. Część działek zabezpieczona została pod program Mieszkanie Plus, również państwowe spółki (jak choćby PKP) czy same miasta mniej chętnie, niż miało to miejsce jeszcze dwa lata temu, wystawia do przetargów atrakcyjne grunty w dobrych lokalizacjach.

Drugim bezpośrednim powodem wzrostu cen jest paradoksalnie niskie bezrobocie

Dotyka przede wszystkim podwykonawców świadczących dla deweloperów usługi. Najlepszym przykładem są tu generalni wykonawcy (czyli firmy faktycznie realizujące budowę), którzy od kilkunastu miesięcy mają ogromne problemy ze znalezieniem odpowiednio wykwalifikowanych ludzi do pracy. Chcąc takich znaleźć, muszą być jako pracodawca konkurencyjni, co bezpośrednio przekłada się na wyższą cenę, jaką za współpracę zapłacić musi inwestor tej czy innej inwestycji.

Wszystko to przekłada się bezpośrednio na klientów rynku nieruchomości (dodajmy, że sprawa dotyczy przede wszystkim rynku pierwotnego), którzy na końcu więcej płacić muszą za metr kwadratowy nowego mieszkania w dobrej lub przyzwoitej lokalizacji. Według danych REAS średnia cena m2 w ofercie w IV kw. 2017 wzrosła w stosunku do IV kw. 2016 o 6,1 proc.

Do załamania w sektorze droga bardzo daleka

Warto dodać, że mimo rosnących cen, są one wciąż niższe niż były w 2008 roku, co w zestawieniu ze znacznie lepszą sytuacją polskich gospodarstw domowych i dynamiki sprzedaży nowych mieszkań, naprawdę nie powinno nikogo dziwić, ani specjalnie martwić.

Trudno spodziewać się też nagłego załamania na rynku nieruchomości. Ceny z dnia na dzień nie spadną - oferta deweloperów jest zbyt obszerna i kierowana do różnych grup klientów, aby musieli oni nagle obniżać ceny wszystkich oferowanych mieszkań. Tym bardziej, że stabilnie przedstawia się struktura finansowania zakupów przez klientów - prawie połowa kupiła mieszkania za gotówkę, z czego wiele na cele inwestycyjne. Podobnie jeśli chodzi o kredyty, które są dziś o wiele bezpieczniejsze (choćby ze względu na wysokość stop procentowych), niż były jeszcze kilka lat temu.

Zabezpieczeniem jest też nasz system bankowy, który wciąż dość konserwatywnie zarządzany, daje gwarancję, że nie będziemy mieli do czynienia z krachem na nieruchomościach, z jakim mieliśmy do czynienia w Stanach u progu globalnego kryzysu finansowego.

Z drugiej jednak strony dynamika sprzedaży na pewno w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy wyhamuje - trudno oczekiwać, żeby sektor nieruchomości rósł w dwucyfrowych wartościach przez kilka lat.

Odpowiadając więc na postawione w tytule pytanie - bańki spekulacyjnej na nieruchomościach na pewno nie mamy. Co prawda spekulanci się na rynku zdarzają, to należą jednak oni do odosobnionych przypadków.

Sytuacja całego sektora jest stabilna. Nie zmienia to jednak faktu, że to przede wszystkim deweloperzy stają przed sporym wyzwaniem pogodzenia swoich ambitnych celów sprzedażowych i rozwojowych z warunkami, jakie stwarza im otoczenie gospodarcze i podejmowane przez polityków decyzje.

fot. ddouk, pixabay.com, CC0

Szymon Matuszyński