Jak mądrze płacić podatki od najmu?

Wynajmujesz mieszkanie i rozliczasz podatek ryczałtem? Wybrałeś najniższą stawkę opodatkowania sądząc, iż będzie ona dla najkorzystniejsza? Jeśli tak, to ten artykuł jest szczególnie dla ciebie. Dowiesz się z niego, jak mądrze płacić podatki od najmu, która metoda rozliczania jest korzystna oraz kiedy i w jaki sposób optymalizować wysokość swoich obciążeń podatkowych, tak aby płacić niskie albo nawet zerowe podatki.

Opodatkowanie najmu

Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna, masz możliwość wyboru jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z tego tytułu. Możesz się rozliczać na zasadach ogólnych, płacąc podatki według skali podatkowej 18% i 32% lub ryczałtem ze stawką 8,5%. Oceniając tylko wysokość stawek opodatkowania, oczywiście wybierzesz ryczałt. Jednak jeśli nieco głębiej wejdziesz w ten temat, to może się okazać, że bardziej opłacalne będzie rozliczenie na zasadach ogólnych.

Największą zaletą zasad ogólnych jest to, że od osiągniętych przychodów możesz odjąć koszty ich uzyskania. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli różnica między przychodami i kosztami ich uzyskania. Dodatkowo wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna nie musisz prowadzić Księgi Przychodów i Rozchodów. Osoby zajmujące się najmem prywatnym nie mają bowiem narzuconej konkretnej formy ewidencjonowania przychodów z najmu. Istotne jest, aby prowadzona ewidencja umożliwiała właściwe ustalenie osiąganych dochodów.

Wydatki, jakie możesz zaliczyć na poczet kosztów uzyskania przychodów to między innymi odpisy amortyzacyjne budynku i innych środków trwałych, koszty finansowe - odsetki od kredytów, remont nieruchomości, wyposażenie lokalu, naprawy sprzętów, opłaty na czynsz i media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie.

Drugą możliwością rozliczenia podatku od najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, ze stawką 8,5%. Jest to preferencyjna forma opodatkowania, która jednak uniemożliwia obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania.

(UWAGA! Jeśli parlament zatwierdzi rządowy projekt nowelizacji ustawy o PIT, CIT i zryczałtowanym podatku dochodowym to prawdopodobnie już od 1 stycznia 2019 r. możliwość korzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie ograniczona wyłącznie do osób, których przychody osiągnięte z tytułu najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły kwoty 100 000 zł)

Którą metodę opodatkowania wybrać?

Wielu wynajmujących rozlicza się z najmu ryczałtem, sądząc, że najniższa i najprostsza forma opodatkowania jest jednocześnie najkorzystniejsza. Niestety jest wręcz odwrotnie, bo to osoby rozliczające się na zasadach ogólnych płacą niższe podatki lub nie płacą ich wcale. Do tego, aby całkowicie legalnie nie płacić podatku od najmu, wystarczy odpowiednio dobrana stawka amortyzacyjna Dlatego zanim wybierzesz formę opodatkowania, przeanalizuj wpierw strukturę swoich kosztów.

Posiadanie nieruchomości, czy to przeznaczonej na wynajem, czy na inne cele zawsze generuje jakieś koszty. Być może dojdziesz do wniosku, iż bardziej będzie dla ciebie opłacalne uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu i rozliczanie się na zasadach ogólnych. Zamiast rozliczać się ryczałtem i płacić 8,5% od wysokości przychodu może się okazać, że zapłacisz o wiele mniej albo w ogóle nie zapłacisz podatku.

Kiedy warto rozliczać się na zasadach ogólnych?

Jeżeli właśnie się zastanawiasz nad tym, czy zmienić formę opodatkowania najmu, tak aby w twojej kieszeni zostało więcej pieniędzy, to sprawdź, czy spełniasz któryś z poniższych warunków. Jeśli tak, to szczególnie zalecam analizę opłacalności zmiany metody opodatkowania na zasady ogólne:

  • Jeżeli kupiłeś mieszkanie używane (powyżej 5 lat),
  • Jeżeli ulepszyłeś nieruchomość min. o 30% wartości,
  • Jeżeli twoje mieszkanie nie zostało całkowicie zamortyzowane,
  • Jeżeli nieruchomość ma wysoką wartość początkową,
  • Jeżeli opłacasz odsetki od kredytu,
  • Jeżeli przeprowadzasz remont.

Kiedy warto rozliczać się ryczałtem?

Jeżeli zaś najem generuje niskie koszty uzyskania przychodu lub nie generuje ich wcale, wówczas opłaca się rozliczanie przychodów z najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W praktyce wyższą niż 8,5% stawkę podatkową uzyskuje się poprzez uwzględnienie w rozliczeniu jedynie kosztów bieżącej eksploatacji nieruchomości. Uwzględnienie w kosztach zwykle dość wysokich kosztów amortyzacji spowoduje uzyskanie zerowego dochodu lub nawet straty.

Tarcza podatkowa

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych pozwala wygenerować stratę, której rozliczenie jest możliwe w wydłużonym okresie amortyzacji. Strata może też być wykorzystana do obniżenia dochodu z działalności gospodarczej (tzw. tarcza podatkowa).

Z punktu widzenia optymalizacji podatkowej zastosowanie tarczy jest jedynym uzasadnieniem rozliczania podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej. Co prawda wygenerowana strata z pojedynczego lokalu nie jest wielka, jednak już przy kilku lokalach jest to metoda warta rozważenia. Korzystne może być również odwrócenie tej sytuacji, kiedy strata z działalności gospodarczej pomniejszy ci dochody z najmu. Powiązanie najmu z działalnością gospodarczą zawsze powinna poprzedzać szczegółowa analiza uzyskiwanych przychodów i strat. Jeśli w wyniku analizy uda się uzyskać korzyści podatkowe z tytułu amortyzacji i kosztów finansowania, wówczas opłacalne będzie wprowadzenie najmu do działalności gospodarczej.

Autorką artykułu jest: Małgorzata Pioszyk, inwestorka, trenerka, autorka książek z zakresu inwestowania w nieruchomości i bezpiecznego najmu, prowadzi bloga o inwestowaniu w nieruchomości www.jakkupowacmieszkania.pl

fot. jarmoluk, pixabay.com, CC0