Klauzule niedozwolone a zakup mieszkania

Zakup mieszkania to często jedno z najważniejszych wydarzeń mających miejsce w naszym życiu. Wiąże się nie tylko z pełną samodzielnością i rozpoczęciem „nowego rozdziału”, ale przede wszystkim z ogromnym stresem towarzyszącym procesowi szukania lokum i staraniu się o kredyt hipoteczny. Dlatego też możemy stracić czujność w jednym z najważniejszych momentów, jakim bez wątpienia jest podpisanie umowy z deweloperem. A mogą w niej znajdować się zapisy, które mogą być sprzeczne z naszym interesem a nawet prawem.

Czytaj także: Jak inwestować w złoto i dlaczego warto zrobić to teraz?

Klauzule abuzywne – bo o nich mowa, to niedozwolone postanowienia umowne, które są regulowane przepisami Kodeksu cywilnego (Dz.U.2018.0.1025 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.) w artykułach 3851-3853. Definiują one postanowienia umowy zawieranej między przedsiębiorcą (firma deweloperską) a konsumentem (osobą zainteresowaną zakupem lokalu), które w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przyjętymi normami naruszają interes tego drugiego. Najczęściej pojawiają się one w umowach kredytowych, ubezpieczeniowych, sprzedaży instrumentów inwestycyjnych, handlu elektronicznego i konsumenckiego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czy wreszcie deweloperskich.

Przystąp do Klubu Goldenmark

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl, istotnym elementem klauzul abuzywnych jest fakt, iż występują one wyłącznie w relacji typu B2C (Business to Client).

Czytaj także: Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie pod wynajem?

Kiedy dany zapis może zostać uznany za klauzulę niedozwoloną?

Aby stwierdzić, iż dany zapis umowy łamie nasze prawa konsumenckie, muszą zostać spełnione dane konkretne warunki. Do najważniejszych z nich zalicza się między innymi:

Eleganckie pióra inspirowane Van Goghiem - idealne na prezent

  • rażące naruszenie interesów konsumenta,
  • brak indywidualnych uzgodnień z konsumentem (a tym samym pozbawienie go możliwości wpływania na treść zapisu umowy),
  • kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób naruszający dobre praktyki i obyczaje,
  • sytuacja, w której zapis nie dotyczy głównych świadczeń stron (również ceny i wynagrodzenia), jeśli zostały ustalone w sposób jednoznaczny.

Katalog klauzul niedozwolonych został wymieniony przez ustawodawcę w art. 3533 , ustanawiający tzw. „szarą listę” do których należą postanowienia, które np.:

  • wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
  • wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
  • wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
  • przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
  • zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
  • uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
  • uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
  • uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
  • przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
  • uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
  • przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,

Powyżej przedstawiliśmy tylko część zapisów, które najczęściej mogłyby się pojawić w umowach obustronnych między deweloperem a klientem. Naturalnym jest, że niniejsza lista nie jest zamknięta.

Wykaz wszystkich postanowień umownych, ocenionych negatywnie prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) można znaleźć w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych (sprawy przed 17.04.2016 r.) oraz bazie decyzji na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sprawy po 17.04.2016 r.).

Czytaj także: Inwestycje rentierskie

Jakie konsekwencje za klauzule niedozwolone?

Najpoważniejszą konsekwencją dla firmy, stosującej klauzule abuzywne jest uznanie przez SOKiK, iż dane postanowienia naruszają zbiorowe interesy klientów. Wówczas Prezes UOKiK ma prawo nałożyć na nieuczciwego przedsiębiorcę karę pieniężną do wysokości nawet jednej dziesiątej rocznych dochodów.

Dodatkowo przyjmuje się z mocy prawa bezskuteczność niedozwolonych zapisów. Oznacza to to, że nie zobowiązują one w żaden sposób konsumenta względem przedsiębiorcy. W przypadku jednak, gdy firma nie uzna zapisów danego kontraktu za niedozwolone, wówczas mamy prawo jako klient do tzw. kontroli incydentalnej, dochodząc swoich praw w sądzie.

Czytaj także: Okolica ważniejsza niż cena? Jak Polacy kupują mieszkania?

Jak sprawdzić czy w mojej umowie nie ma niedozwolonych zapisów?

Podpisując umowę z deweloperem lub bankiem, zawsze warto wcześniej poprosić o jej szablon. Powinniśmy zawsze pamiętać, że jako strona umowy mamy pełne prawo do tego by się z nią na spokojnie zapoznać a jeśli potrzebujemy, skonsultować jej zapisy z prawnikiem. Żadna instytucja ani firma, nie powinna nam tego zabronić.

Dodatkowo, jeśli mamy taką możliwość, powinniśmy porozmawiać ze swoimi bliskimi lub znajomymi, którzy byli w podobnej sytuacji. Nierzadko mogą oni zwrócić nam uwagę na szczegóły, które na pierwszy rzut oka mogłyby się nam wydać w pełni zgodne z prawem.

Na koniec, warto zapoznać się ze wspomnianym wcześniej Rejestrem Klauzul Niedozwolonych a jeśli mamy dodatkowe wątpliwości, to również zwrócić się z pytaniem do miejskiego lub powiatowego Rzecznika Praw Konsumentów.

Czytaj także: Akcje, nieruchomości, złoto. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego

Opracowanie materiału: redakcja portalu RynekPierwotny.pl – serwisu prezentującego oferty nowych mieszkań i domów z całej Polski

Photo by Justin Schüler on Unsplash