Kupno mieszkania na kredyt: lepiej już nie będzie. Czy stopy pójdą w górę?

W największych polskich miastach dużo łatwiej niż jeszcze kilka lat temu jest dziś sfinansować zakup mieszkania kredytem. Eksperci podkreślają jednak, że sytuacja wkrótce ulegnie zmianie. A Rzecznik Finansowy ostrzega przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych.

Narodowy Bank Polski opublikował informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 2017 roku.

- Na rynku pierwotnym mieszkań w 6 największych miastach w II kwartale przekroczono poziom sprzedaży mieszkań ze szczytu poprzedniego cyklu. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze nieruchomości, jednak pojawiły się sygnały, które mogą świadczyć o narastaniu nadwyżki popytu nad podażą - tłumaczy NBP.

Dostępność mieszkań i kredytów

W największych polskich miastach nieco wzrosły też ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

- Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach nieznacznie zmniejszył się w omawianym kwartale do 0,86 mkw., ale nadal był wyższy o 0,4 mkw. względem minimum z III kwartału 2007 r. (skutek nieznacznego wzrostu cen mieszkań). Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i sześciu innych miastach pozostał niemal stabilny - podkreślają przedstawiciele Narodowego Banku Polskiego.

Dodajmy, że maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji=25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu.

Dostępność kredytu mieszkaniowego

fot. NBP

Drugim ze wskaźników, pokazujących sytuację związaną z kredytami hipotecznymi, jest kredytowa dostępność mieszkania. To z kolei miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można kupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z rynku pierwotnego i 60% z rynku wtórnego) na danym rynku.

Jak wynika z danych NBP,  kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Innymi słowy, to tam relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 roku.

Kredytowa dostępność mieszkania

fot. NBP

Eksperci: lepiej niż teraz już nie będzie

Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 roku ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o około 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.

- Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać - komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Rzecznik finansowy ostrzega przed podwyżką stóp

Na ryzyko wzrostu stóp procentowych zwracają też uwagę przedstawiciele biura Rzecznika Finansowego. Jak tłumaczą, nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w lipcu 2017 roku, przewiduje, że kredytodawca będzie musiał przedstawiać konsumentowi informacje dotyczące najważniejszych parametrów umowy kredytu w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny.

Powinien więc informować o tym, jak działa kredyt zarówno o stałym, jak i zmiennym oprocentowaniu. Z kolei w reklamach kredytów o zmiennej stopie oprocentowania bankowcy mają jasno informować o ryzyku zmiany stopy procentowej.

- Liczę, że rzeczywiście ryzyko wzrostu stóp procentowych będzie przedstawiane przez kredytodawców jasno i czytelnie. Z kolei do konsumentów apeluję, żeby rzeczywiście zapoznawali się z tymi informacjami i brali je pod uwagę zaciągając takie wieloletnie zobowiązanie. Utrzymanie się niezmiennej stopy procentowej na przestrzeni np. 30 lat jest mało prawdopodobne – mówi Agnieszka Wachnicka, dyrektor wydziału klienta rynku bankowo-kapitałowego z biura Rzecznika Finansowego.

Rata kredytu może wzrosnąć o ponad 50 procent

Eksperci policzyli, że zaciągając dziś 300 tys. zł kredytu z ratami równymi na 30 lat przy oprocentowaniu 4%, będziemy płacić nieco ponad 1400 zł raty kapitałowo-odsetkowej. Jeśli oprocentowanie kredytu wzrośnie np. do 8%, rata podniesie się o ponad połowę, do około 2200 zł. Część odsetkowa raty wzrośnie dwukrotnie z 1000 zł do 2000 zł.

Choć na razie nie widać oznak tak dynamicznego wzrostu stóp procentowych, warto jednak brać pod uwagę takie ryzyko. Tym bardziej, że tzw. stopa referencyjna ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej, jest na historycznie niskim poziomie (1,5 proc.) i nie zmienia się od 2015 roku.

- Szczególną ostrożność powinni zachować ci, którzy biorą kredyt w maksymalnej wysokości, na jaką pozwala im zdolność kredytowa. Dla nich nawet niewielki wzrost oprocentowania może spowodować problemy ze spłatą kolejnych rat i konieczność podjęcia rozmów np. na temat restrukturyzacji zadłużenia. Dlatego dobrą praktyką byłoby prezentowanie przez kredytodawców symulacji, w jakiej wysokości kształtować się będą raty w przypadku wzrostu oprocentowania. Można też o taką symulację poprosić. Tylko w ten sposób możliwa będzie rzeczywista ocena potencjalnych konsekwencji, związanych z zaciągnięciem kredytu – ostrzega Bartosz Wyżykowski, radca prawny z biura Rzecznika Finansowego.

fot. Rzecznik Finansowy

Stała stopa nie na zawsze

Część kredytobiorców - tłumaczą przedstawiciele Rzecznika Finansowego - będzie więc rozważała alternatywne rozwiązanie w postaci kredytu o stałej stopie oprocentowania.

- Taką ofertę ma niewiele banków i dodatkowo na dziś te oferty są mało atrakcyjne. Trzeba też pamiętać, że gwarancja niezmienności oprocentowania najczęściej obejmuje tylko okres od 2 do 5 lat. Po tym okresie istnieje konieczność ustalenia nowego oprocentowania, które w zależności od sytuacji rynkowej może okazać się wyższe niż dotychczasowe. Jeśli stopy procentowe wzrosną, wzrośnie też oprocentowanie kredytu na kolejne kilka lat - podkreśla Agnieszka Wachnicka.

Trzeba więc pamiętać, że w praktyce oprocentowanie może być stałe tylko przez pewien okres umowy. Dlatego zarówno reklama, jak i oferta kredytu powinny zawierać rzetelną i niewprowadzającą konsumenta w błąd informację, że oprocentowanie nie będzie stałe przez cały okres obowiązywania umowy i że w takim wypadku również istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej.

- W takim wypadku konsument powinien zwrócić szczególną uwagę na to w jaki sposób i na jakich zasadach ustalana będzie stopa oprocentowania po upływie okresu z oprocentowaniem stałym. Kwestie te powinny zostać określone w umowie w sposób precyzyjny i weryfikowalny dla konsumenta, tak aby wykluczyć ewentualne spory w tym zakresie – dodaje Bartosz Wyżykowski.

fot. Rzecznik Finansowy

foto główne: AlexanderStein, pixabay.com, CC0

Tomasz Matejuk