Mieszkanie Plus czy Minus?

Kwestia niewystarczającej liczby dostępnych w Polsce lokali mieszkalnych znana jest od lat. Mimo doskonałej koniunktury w gospodarce i na rynku nieruchomości, wielu Polaków wciąż jest w tym względzie skazanych na wykluczenie - z różnych powodów. Program Mieszkanie Plus przynajmniej w części ma to zmienić. Czy tak się stanie?

W pierwszej kolejności adresatami programu będą Polacy, których dochody uniemożliwiają zakup własnego mieszkania. Jednocześnie wysokość ich zarobków wykluczają otrzymanie lokum np. od gminy. Według obecnych analiz, w takiej sytuacji jest aż 40% Polaków. Wiadomo też, że preferowaną grupą będą rodziny wielodzietne. Co nie znaczy, że posiadanie potomstwa będzie warunkiem koniecznym. Z założenia program Mieszkanie Plus będzie adresowany do wszystkich Polaków - czytamy na stronie internetowej projektu.

Sama koncepcja oraz cel i przeznaczenie wpisuje się w potrzeby i problemy, z jakimi boryka się część społeczeństwa. Jednak po roku od przyjęcia uchwały dotyczącej Narodowego Programu Mieszkaniowego wokół niego wciąż bardzo wiele jest pytań i wątpliwości, a dla zwykłego zjadacza chleba mnóstwo niejasności: “Czy mieszkania można kupić, czy tylko wynajmować?, “Gdzie będą powstawać inwestycje mieszkaniowe?”, “Czy mieszkania będzie można po jakimś czasie wykupić?”, “Jakie będą ceny?” - takich i podobnych pytań pojawia się całe mnóstwo, na całe szczęście na większość z nich znajdziemy odpowiedź na dedykowanej projektowi stronie internetowej - www.mieszkanieplus.org.pl.

Dwa podstawowe zarzuty, jakie nasuwają się po analizie programu, to zupełnie niespójna komunikacja oraz pozostawiający wiele do życzenia wykaz lokalizacji, w których realizowane są lub będą inwestycje w ramach programu.

100 tys. mieszkań rocznie?

- Sądzę, że za dwa, trzy, cztery lata program Mieszkanie Plus doprowadzi do tego, że będziemy budowali w Polsce o kilkadziesiąt, a może nawet ponad 100 tys. mieszkań rocznie więcej niż do tej pory, a to naprawdę zmieni relacje gospodarcze i społeczne - mówił jeszcze w lipcu tego roku Minister Morawiecki.

Według Eurostatu, w Polsce przypada 363 mieszkań na 1000 mieszkańców. A to daje nam 19. miejsce na świecie. Dla porównania np. w Austrii wskaźnik ten wynosi 530 mieszkań, a średnia unijna 435. Czyli mamy tak naprawdę pole do znaczącej poprawy. Mimo boomu na rynku nieruchomości i tego, że deweloperzy wciąż budują na potęgę, dalej gonimy pod tym względem Europę i niestety niewiele wskazuje na razie na to, abyśmy w najbliższym czasie mieli szansę ją dogonić.

W całym 2016 roku, w 6 największych miastach w Polsce deweloperzy wprowadzili do oferty i sprzedali przeszło 60 tys. mieszkań. To sporo, szczególnie jeśli porówna się to z wynikiem osiągniętym rok wcześniej (tabela poniżej):

Ale to wciąż zbyt mało, aby dogonić europejską czołówkę. Poza tym, w przypadku deweloperów mówimy wyłącznie o klientach, których na mieszkanie stać. Ci mniej zarabiający i mieszkający w mniejszych miastach czy wsiach, zdani są praktycznie wyłącznie na wsparcie w tej kwestii państwa. A tu wcale tak dobrze nie jest. Mimo że wiceminister rozwoju Jerzy Kwieciński ocenił, że część programu Mieszkanie plus - realizowana przez BGKN - idzie dobrze, to niestety szczegółowe informacje niekoniecznie potwierdzają, że dynamika rozwoju tego programu pozwalałaby na realizowanie ambitnych celów Ministra Morawieckiego.

- W budowie mamy 1200 mieszkań, ok. 10 tys. mieszkań jest objętych postępowaniem. Pracujemy nad kolejnymi lokalizacjami - mówił pod koniec września minister Kwieciński.

Trudno odmówić Panom Ministrom woli i determinacji - wszak temat jest niezwykle pilny. Jednak po roku od oficjalnego startu programu widać, że chyba nie do końca został on dobrze zaplanowany pod kątem strategii, realizacji, a przede wszystkim finansowania.

Minister Morawiecki bardzo chętnie widziałbym w tym programie udział właśnie prywatnych deweloperów i ścisłą współpracę z samorządami:

- Z mozołem budujemy nowy rynek. Po 27-28 latach łatwo jest powiedzieć, oczywiście, że potrzeba więcej mieszkań, ale trudniej jest przełamać pewien paradygmat i jeszcze zaprosić do współpracy tych, którzy budowali rynek wcześniej, czyli i deweloperów, i samorządowców, ale też z udziałem administracji państwowej, bo tak widzimy ten wielki program Mieszkanie Plus - mówił w lipcu.

Deweloperów nie jest trudno zaprosić do współpracy. Mało tego, oni sami chętnie wzięliby w tym przedsięwzięciu udział. Co jednak zrozumiałe, muszą widzieć w tym jasno określone cele biznesowe, których jak na razie brak. Wszystko sprowadza się oczywiście do kwestii finansowych, które są w tym przypadku główną kością niezgody. Mieszkanie Plus to program, który zakłada oferowanie mieszkań po możliwie najniższych dla klientów cenach. Nie idzie to jednak zupełnie w parze z aktualną sytuacją na rynku - ruszyła w Polsce inflacja, firmy mają coraz większe problemy z zatrudnianiem podwykonawców - wszystko przez sytuację na rynku pracy. To przekłada się na ceny składanych ofert choćby przez generalnych wykonawców, które są coraz wyższe. Program Mieszkanie Plus zakłada budowanie inwestycji mieszkaniowych w koszcie nie wyższym niż 2 tys. złotych za metr kwadratowy. W dzisiejszych warunkach oznacza to albo dokładanie do interesu, albo realizowanie projektów bardzo wątpliwej jakości.

Drugim problem są oczywiście grunty. Te, które dostępne są w ramach państwowego portfela, rzadko położone są w atrakcyjnych lokalizacjach. I nie chodzi już nawet o ścisłe centra większych aglomeracji, a o takie miejsca, z których w miarę swobodnie można dostać się do szkoły, sklepów czy innych punktów handlowo-usługowych. Na takie rozwiązania również mniej przychylnym okiem spoglądają samorządy. I nie chodzi w tym przypadku o polityczne preferencje, a czysty, miejski pragmatyzm - im dalej położone inwestycje, tym pogłębiający się problem rozlewania się miast. A do kolejne koszty dla ich włodarzy - wszędzie dociągnąć trzeba media, budować drogi i niezbędną miejską infrastrukturę.

Jak w tym wszystkim odnaleźć ma się potencjalny klient?

On rzeczywiście łatwo nie ma. Proces komunikacji związany z tym programem pozostawia wiele do życzenia. Konkrety rozsiane zostały na całą masę komunikatów, a sama konstrukcja strony internetowej, która powinna być główną osią udzielania informacji, daleka jest od doskonałości. Dlaczego?

Choćby ze względu na kluczową dla programu zakładkę “Lokalizacja”, w której chaotycznie i bez jakiejkolwiek mapy wykazane zostały miasta i miasteczka, w których… No właśnie. Są, będą lub są planowane takie czy inne inwestycje. Brak w tym logiki, brak spójności. Wiele jest także komunikatów, które absolutnie nie powinny się znaleźć w tym miejscu i w takiej formie, jak np.:

  • Inowrocław – w tej chwili brak danych odnośnie realizacji programu
  • Słubice – w chwili obecnej nie ma dokładnych informacji odnośnie terminu rozpoczęcia budowy oraz ich lokalizacji

Po co wrzucać takie informacje do wykazu? Naprawdę trudno znaleźć racjonalną odpowiedź. Wprowadzają one jedynie zamęt i zamieszanie w głowach osób, które liczą, że w bliższej niż kiedykolwiek perspektywie będą mogły zamieszkać we własnym (bądź po części własnym) mieszkaniu. W tym miejscu należałoby zaprojektować interaktywną mapę, na której po najechaniu kursorem na konkretne miasto, wyświetlałaby się informacja na temat mieszkań, które są lub będą dla klientów dostępne.

Program Mieszkanie Plus jest potrzebny. Co do tego nie ma żadnych wątpliwości. Analizując jednak jego dotychczasową, krótką historię, oraz sposób, w jaki był komunikowany i jest wdrażany, nasuwa się wiele wątpliwości, czy aby kluczowe dla projektu cele zostały na samym początku odpowiednio określone.

Istnieje taka znakomita koncepcja odnosząca się do określania celów strategicznych i ich późniejszej realizacji. Jej nazwa - SMART - wywodzi się od rozwinięcia tego skrótu, który mówi, że cele strategiczne powinny być: konkretne, mierzalne, ambitne, realne do osiągnięcia i określone w czasie. Czy w odniesieniu do programu Mieszkanie Plus właśnie tak było? Chyba niestety nie.

fot. Photo-mix, pixabay.com, CC0

Szymon Matuszyński