Mieszkanie Plus wywoła kryzys na rynku nieruchomości?

Wokół programu Mieszkanie Plus wciąż bardzo wiele jest pytań, niejasności i ciągnących się wątpliwości. Nawet nie tyle odnośnie słuszności jego realizacji, co szczegółów, długoterminowej wizji oraz spodziewanych efektów. Dziś coraz częściej słychać, że program może mieć negatywny wpływ na rynek nieruchomości. Czy to rzeczywiście możliwe?

Sprawa rządowego programu Mieszkanie Plus jest już dziś bardzo skomplikowana. Przypomnijmy, że od początku roku projekt znalazł się pod bezpośrednim nadzorem premiera Morawieckiego, natomiast za budownictwo odpowiada Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Jeśli program ma się rozwijać w dobrą stronę i realizować podstawowy cel, do jakiego został powołany, czyli zwiększenie dostępności mieszkań w Polsce, to muszą w nim zajść daleko idące i głębokie zmiany.

FOR krytycznie o założeniach programu

Do samego programu odniosło się ostatnio także Forum Obywatelskiego Rozwoju, które podkreśla jedną, niezwykle istotną kwestię dotyczącą programu Mieszkanie Plus. Chodzi o to, gdzie dokładnie powstają i będą powstawać budowane w ramach programu mieszkania.

Program zamiast wspierać rozwój polskiej gospodarki, może go hamować: znaczna część mieszkań jest planowana w małych miejscowościach, z których Polacy wyjeżdżają, zamiast w dużych miastach, do których przyjeżdżają w poszukiwaniu pracy i wyższych zarobków.

FOR porusza tutaj niezwykle istotną kwestię, na którą w dłuższym terminie wpływ będzie mieć też demograficzny kryzys, który dotyka przede wszystkim mniejsze polskie miasta.

Siłą napędową współczesnych gospodarek są duże miasta, których głębokie rynki pracy, wysokie zagęszczenie aktywności gospodarczej i dyfuzja innowacji podnoszą produktywność przedsiębiorstw. Z perspektywy pracowników oznacza to więcej miejsc pracy i wyższe zarobki. Z korzyści, jakie dają duże miasta korzysta wciąż niewiele ponad ¼ mieszkańców Polski, podczas gdy w Europie Zachodniej jest to prawie połowa.

Duże miasta napędzają rozwój

FOR jasno stawia na rozwój dużych miast, które rzeczywiście stanowią o dynamice gospodarczego wzrostu danego kraju. Przyglądając się dotychczasowym inwestycjom oraz tym, będącym właśnie realizacji widać, że większe miasta są na razie pomijane (budowy trwają w Białej Podlasce, Gdyni, Jarocinie, Pruszkowie czy Wałbrzychu).

Oczywiście nie jest powiedziane, że w tych lokalizacjach mieszkania nie są potrzebne - wręcz przeciwnie. Pytanie dotyczy jednak tego, czy ze względu na przepływ ludności, rosnące ceny nieruchomości w dużych miastach oraz bardzo duże zapotrzebowanie na lokale, które dodatkowo jest wzmacniane przez przyjeżdżających do Polski Ukraińców, nie są na teraz bardziej potrzebne w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu.

Budowa mieszkań w socjalnym filarze „Mieszkania plus”, w ramach którego ziemię pod inwestycje miał wydzierżawiać Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) głównie w mniejszych miejscowościach, nie ruszyła. Dalsze losy programu pozostają niejasne, ale aż 64% mieszkań planowano w miejscowościach, których populacja spadła od wejścia Polski do Unii Europejskiej

czytamy w specjalnie wydanym przez FOR komunikacie.

Mieszkanie Plus zagrożeniem dla mniejszych firm?

Sam program nie będzie bezpośrednim czynnikiem, który wpłynie na pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości. Jednak w odniesieniu do działalności mniejszych firm deweloperskich, może być dla nich sporym wyzwaniem. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której na rynek zaczną powoli wchodzić mieszkania w ramach programu. Większa dostępności lokali na wynajem przełoży się na spadek cen, ponieważ chętniej będą po nie sięgać mnie zamożni klienci, mający problem choćby ze zdolnością kredytową.

Przypomnijmy, że dziś stopy procentowe są wciąż na niskich poziomach, przez co dostępność kredytów i zainteresowanie nimi jest bardzo duże. Jednak w dłuższym horyzoncie czasowym od podwyżek stóp nie uciekniemy, co od razu przełoży się na sytuację na rynku nieruchomości.

Przypomnijmy także, że cały czas funkcjonuje inny, nieco już zapomniany program wspierający mieszkalnictwo w Polsce - Fundusz Mieszkań na Wynajem. Również on jednak nie zrealizował postawionych przed nim celów.

- Dzięki naszej inicjatywie pojawi się do 20 tys. mieszkań na wynajem w ciągu 4 lat. Ułatwi to znalezienie pracy młodym ludziom. BGK docelowo zainwestuje w program 5 mld zł - mówił jeszcze w 2013 roku ówczesny wiceminister finansów, Wojciech Kowalczyk.

Jak sytuacja wygląda dziś?

- Na chwilę obecną oferta Funduszu obejmuje ponad 1700 mieszkań w ramach 15 inwestycji zlokalizowanych w największych miastach Polski - czytamy na stronie internetowej dedykowanej programowi.

Co dalej?

Minister Morawiecki stoi przed sporym wyzwaniem - uporządkowanie spraw związanych zarówno programem Mieszkanie Plus, jak i podjęcie decyzji, co zrobić z Funduszem Mieszkań na Wynajem - leży w interesie nie tylko jego, ale przede wszystkim potencjalnych mieszkańców i klientów, a także deweloperów. Bez tej ostatniej grupy efektywne realizowanie Mieszkania Plus nie będzie możliwe.

Wydaje się, że dobrym tropem nie jest wcale koncepcja ogłoszona ostatnio przez Ministra Środowiska, Henryka Kowalczyka, które ogłosił, że rząd będzie budował… drewniane domy. Jednocześnie Minister poinformował, że:

Zmieniło się podejście i filozofia programu Mieszkanie plus i będzie on funkcjonował na normalnych warunkach rynkowych, natomiast dla najuboższych planowane są dopłaty do czynszów.

Co oznaczają normalne warunki rynkowe? Zapewne, że ceny najmu nie będą regulowane odgórnie przez państwo, pozostając jednak atrakcyjnymi wobec panujących w danej chwili. Dobrym pomysłem jest także koncepcja dopłat do czynszów, która uzależniona byłaby od określonych limitów dla konkretnego gospodarstwa domowego. Dodajmy jednak, że są to wciąż nie wystarczające informację w szerszym kontekście, które wskazałyby drogę rozwoju programu Mieszkanie Plus.

Kwestią kluczową będzie przede wszystkim lokalizacja kolejnych inwestycji, udział w tych przedsięwzięciach deweloperów, bez których trudno wyobrazić sobie dynamiczny rozwój Mieszkania Plus. Wiele racji ma też FOR, który stoi na stanowisku, że państwo nie powinno samo mieszkań budować, a być bezstronnym regulatorem:

Inwestując w mieszkania i jednocześnie regulując ich budowę, państwo wchodzi w konflikt interesów. Przykładem tego jest niedawny kontrowersyjny projekt selektywnej deregulacji planowania przestrzennego pod kątem „Mieszkania plus”. Państwo powinno skupić się na uproszczeniach dla inwestorów prywatnych, np. udrażniając proces przyznawania pozwoleń na budowę i warunków zabudowy.

Trudno nie przyznać FOR-owi racji.

Photo by Hans Eiskonen on Unsplash

Inwestycje od A do Z - POBIERZ PDF

Szymon Matuszyński