Jak wybrać optymalny okres spłaty kredytu mieszkaniowego?

Decydując się na kredyt hipoteczny, zazwyczaj czas spłaty jest dla nas kwestią drugorzędną, bo bardziej liczy się wysokość comiesięcznej raty, która jest tym niższa, im dłuższy okres kredytowania. Warto jednak pamiętać, że wówczas cały kredyt staje się droższy.

Obecnie okres spłaty kredytu hipotecznego może wynieść maksymalnie 35 lat. Jednak, zgodnie z regulacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki są zobowiązane do rekomendowania klientom, żeby nie przekraczał on 25 lat.

- Oczywiście kredytobiorcy nie muszą się do takiej sugestii stosować i nierzadko wybierają okres 30 czy 35 lat. Jest to kuszące, gdyż w ten sposób obniża się wysokość raty - tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Przykładowo: pożyczając 300 000 zł na 20 lat, rata wyniesie około 1786 zł, a przy okresie 35 lat spłaty - już tylko 1293 złotych.

- Wydłużenie okresu stosuje się również po to, aby podwyższyć możliwą do uzyskania kwotę. Dla przykładu przy racie na poziomie 1800 zł można pożyczyć 302 000 zł na 20 lat lub 386 000 zł na 30 lat - wylicza Jarosław Sadowski.

Dłuższy okres = droższy kredyt

Trzymając się powyższego przykładu, wybierając 35-letni okres kredytowania, co miesiąc kredytobiorca będzie płacił prawie 500 złotych mniej niż gdyby wybrał 20-letnią spłatę (1293 zł vs. 1786 zł).

Eleganckie pióra inspirowane Van Goghiem - idealne na prezent

- W praktyce jednak w ten sposób sprawi, że jego kredyt będzie dużo droższy. Ponieważ będzie go spłacał aż o 15 lat dłużej, to zapłaci aż o 114 127 zł więcej odsetek - zaznacza Sadowski.

Zaletą krótkiego okresu spłaty jest więc niższy koszt kredytu.

- Nie warto jednak przesadzać z jego skracaniem, gdyż obecnie mamy rekordowo niskie stopy procentowe, które zapewne już w przyszłym roku zaczną rosnąć - radzi Jarosław Sadowski.

Jeśli więc nasz przykładowy kredytobiorca jest w stanie płacić 1800 zł i wybierze wariant kredytu z ratą 1786 zł (20 lat), to za 2-3 lata może mieć problem ze spłatą, gdyż jego rata wzrośnie np. do 2000 zł.

- W takiej sytuacji będzie mógł oczywiście poprosić bank o wydłużenie okresu spłaty, ale jest to zwykle kosztowne i czasami kłopotliwe. Wymaga bowiem zmian w umowie kredytowej - dodaje Sadowski.

Jak wybrać optymalny okres kredytowania?

Jak radzą eksperci, po pierwsze lepiej nie wybierać okresu zbliżonego do maksymalnego, czyli 35 lat. Jeśli bowiem w przyszłości istotnie wzrosną stopy procentowe, a wraz z nimi raty lub jeśli spadnie nasz dochód, bank nie będzie mógł nam obniżyć raty, przez wydłużenie okresu spłaty.

Najlepiej też nie zwracać zbyt dużej uwagi na obecną wysokość raty, gdyż rekordowo niskie stopy procentowe w końcu pójdą w górę. Lepiej kierować się tym, ile przy danym okresie wyniesie nasza rata, przy założeniu, że oprocentowanie kredytu wzrośnie np. do 6%. Biorąc to pod uwagę, przykładowy kredytobiorca powinien wybrać okres 30 lat. Wtedy jego rata obecnie wyniesie niecałe 1400 zł, a po wzroście oprocentowania do 6% zwiększy się ona do 1800 złotych.

- Najlepszym dla niego rozwiązaniem byłoby jednak obniżenie kwoty kredytu do 280 000 zł i okresu spłaty do 25 lat. Wtedy również rata nie przekroczyłaby 1800 zł nawet przy oprocentowaniu 6%. Jednoczenie pozostałby jednak spory margines do wydłużenia okresu kredytowania. W razie problemów można będzie obniżyć ratę o ponad 200 zł poprzez zmianę okresu spłaty z 25 do 35 lat. Warto też dodać, że posiadając kredyt hipoteczny warto posiadać oszczędności na tzw. czarną godzinę. Wybierając ratę niższą od tej, na jaką nas stać, najlepiej odkładać różnicę. Zgromadzone w ten sposób oszczędności mogą być bardzo przydatne np. w okresie, kiedy stracimy pracę lub w jeśli poważnie zachorujemy - podkreśla Jarosław Sadowski.

fot. Expander

Mieszkania drożej, więc pożyczamy więcej

Tymczasem Bartosz Turek, analityk Open Finance, wylicza, że trzyosobowa rodzina, w której oboje dorośli pracują przynosząc do domu dwie "średnie krajowe", może pożyczyć na mieszkanie ponad 450 tys. złotych. To prawie tyle samo co przed rokiem, co oznacza, że banki nie zaostrzyły polityki kredytowej.

- W efekcie o kredyt jest nawet łatwiej niż przed rokiem. Czemu? Wszystko przez rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie. Zgodnie z szacunkami GUS w 2017 roku były one wyższe odpowiednio o 5,9% i 4,5% niż rok wcześniej - tłumaczy Bartosz Turek.

Jak podkreśla ekspert, gdy do tego dodamy około 24 miliardy złotych, które trafią w bieżącym roku na konta beneficjentów programu 500+, to trudno się dziwić, że Polacy chętniej sięgają po kredyty mieszkaniowe.

- W całym 2017 roku popyt na długi mieszkaniowe były o 14% wyższe niż rok wcześniej. Kontynuacją tego trendu jest solidny, ponad 7-procentowy wzrost popytu na hipoteki w styczniu – zaznacza Bartosz Turek.

Zdaniem analityka, wzrost popytu na dług, czyli łącznej kwoty, na które opiewały wnioski kredytowe, jest przede wszystkim pokłosiem rosnących cen mieszkań.

Dane NBP sugerują, że w III kwartale 2017 roku za używane mieszkania w największych miastach trzeba było płacić o 4,8% więcej niż rok wcześniej. Jeszcze dalej idzie firma doradcza REAS, która w podsumowaniu ostatniego kwartału 2017 roku informuje o ponad 6-procentwym wzroście cen ofertowych mieszkań nowych na największych rynkach.

- Trzeba przy tym pamiętać, że relatywnie łatwy dostęp do finansowania bankowego zarezerwowany jest dla osób posiadających 10-20% wartości kupowanego mieszkania w gotówce. Do tego dochodzą koszty transakcyjne (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek), okołokredytowe (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu). Gdyby nie te wymagania, ceny nieruchomości najpewniej rosłyby znacznie szybciej - wyjaśnia Bartosz Turek.

fot. Open Finance

Pamiętajmy, że raty kiedyś wzrosną

Ekspert Open Finance zwraca uwagę, że podejmując decyzję o zadłużaniu się, powinniśmy wziąć pod uwagę, że w przyszłości nasze dochody mogą się zmienić, a raty w wyniku podwyżek stóp procentowych mogą wzrosnąć.

- Póki co perspektywa takich zmian jest dość odległa. Członkowie Rady Polityki Pieniężnej sugerują, że na taką decyzję przyjdzie jeszcze poczekać – nawet ponad rok. Gdyby tego było mało, pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych niewiele zmieni. Może bowiem oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. Różnica niewielka, ale nie zapominajmy, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% - np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć - prognozuje Bartosz Turek.

fot. AlexanderStein, pixabay.com, CC0

 

Tomasz Matejuk