Rynek nieruchomości. Ile może jeszcze rosnąć?

Oczy ze zdumienia przecierają wszyscy - deweloperzy, analitycy, budowlańcy, klienci zapewne również. Deweloperzy budują, a co ważniejsze sprzedają na potęgę. Po doskonałym minionym roku wydawało się, że lepiej być nie może. A jednak…

Analiza danych publikowanych przez deweloperskie spółki notowane na GPW nie pozostawia złudzeń. Hossa trwa w najlepsze. W II kwartale 2017 roku sprzedali oni przeszło 6700 lokali, co wobec 5500 rok temu stanowi niemal 22-proc. wzrost. Naprawdę niebywałe. A to przecie tylko deweloperzy giełdowi.

Na rynku nieruchomości dzieje się ostatnio bardzo wiele. Jeśli powyższe dane zestawimy z planem ministra Morawieckiego, który chce w ramach programu Mieszkanie Plus budować 100 tys. mieszkań rocznie, czeka nas istne deweloperskie i mieszkaniowego eldorado.

Nie miejmy jednak złudzeń. Ani utrzymanie takiej dynamiki sprzedaży lokali, ani budowanie 100 000 mieszkań rocznie nie ma szans na realizację w praktyce. Choć dobry czas dla całego sektora trwać będzie z pewnością jeszcze jakiś czas - przynajmniej do przyszłego roku.

Hossa w tym sektorze jest konsekwencją bardzo wielu czynników. Najważniejszym jest oczywiście gospodarcza sytuacja naszego pięknego kraju. Dobre wyniki PKB, spadające bezrobocie, całkiem nieźle zarabiający Polacy, no i przede wszystkim tanie kredyty. Choć tutaj podkreślić należy jeden ważny parametr - przeszło połowa nabywców nieruchomości kupuje je za gotówkę. A to też świadczy o tym, że jest nam coraz lepiej, a kupowane mieszkania są traktowane przede wszystkim jako walor inwestycyjny.

Jeśli dokładnie przyjrzeć się sytuacji w największych polskich miastach, są one w wielu miejscach jednym placem budowy. Nowo powstające inwestycje mieszkaniowe uzupełniają także licznie budowane biurowce. Wydawać by się mogło, że za chwile nie będzie w Polsce gdzie budować, ograniczona zostanie także liczba działek, które zabezpieczyć można pod nowe inwestycje.

I jeśli chodzi o tę drugą kwestię, to rzeczywiście zwiększanie zasobów banku ziemi przychodzi deweloperom z coraz większym trudem. Ceny działek, szczególnie w stolicy, są już bardzo wysokie, warunki utrudnia też bardzo duża konkurencja. W mniejszych miastach jest nieco lepiej, ale i tak wybór nowych działek pod zabudowę nie jest już tak duży, jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Ale porównując stan rzeczy w Polsce ze średnią europejską, jeśli chodzi o liczbę mieszkań przypadającą na liczbę mieszkańców, to wciąż pod tym względem Europę gonimy. Wskaźnik ten wynosi u nas 363/1000, gdzie średnio w Europie na 1000 mieszkańców przypada 435 mieszkań. Liderami są Austria i Portugalia, gdzie wskaźnik ten wynosi nieco ponad 500. Oczywiście w przypadku porównań zawsze brać trzeba pod uwagę dodatkowe parametry - w obu krajach żyje o wiele mniej ludzi (odpowiednio 9 i 10,5 mln), ale z drugiej strony Portugalię na przestrzeni ostatniej dekady dopadł przecież potężny kryzys. Tak czy inaczej europejska średnia powinna być dla nas punktem odniesienia. I jeśli mamy stać się silną, europejską gospodarką i liderem regionu, to średnią dla całego kontynentu szybko powinniśmy osiągnąć.

Biorąc jednak pod uwagę dynamikę, z jaką ten rynek rośnie, mamy realne szanse na osiągnięcie tego celu. Z drugiej strony nasuwa się postawione w tytule pytanie - jak długo potrwać może jeszcze na rynku mieszkaniowym taka hossa? Osiąganie przez sektor 20 proc. wzrostów w ujęciu kwartalnym czy nawet rocznym nie jest możliwe w długim terminie.

Wiele wskazuje na to, że ten rok będzie jednak rekordowy. Może już nie tak bardzo rekordowy jak poprzedni, kiedy to w 6 największych miastach w Polsce sprzedaż skoczyła o 1/5 (do 61 900 sztuk!), ale z pewnością wynik ten zostanie pobity. Choć z drugiej strony analizując dane kwartalne, wszystko jest już chyba możliwe…

Musimy jednak pamiętać, że sektor nieruchomości już dziś jest bardzo gorący i ochłodzenie nadejdzie, czy nam się to podoba, czy nie. Biorąc pod uwagę wspomniane wcześniej plany ministra Morawieckiego, może się też zmienić nieco układ sił. Wszystko przez program Mieszkanie Plus, który zakłada, że każdego roku powstawać będą nowe mieszkania. Ile? No właśnie - i to rozpoczyna się festiwal planów, prognoz i obietnic.

Mateusz Morawiecki chce, żeby w ramach programu powstawało nawet 100 tys. mieszkań rocznie. Na pierwszy rzut oka jest to poziom w praktyce nieosiągalny. Jeśli jednak szef super resortu zaangażuje do tego… deweloperów i znajdzie sensowny sposób na finansowanie tego procesu (Morawiecki coś wspominał ostatnio o REIT’ach), to plan ten wcale nie musi być tak od rzeczywistości oderwany.

Druga połowa roku będzie zatem dla deweloperów bardzo dobrym i najprawdopodobniej rekordowym okresem. Ale wszystko wskazuje na to, że cały rynek zbliża się powoli do szczytu hossy, po którym przyjdzie z pewnością ochłodzenie. Pamiętajmy jednak, że zmiana koniunktury jest na rynkach czymś zupełnie naturalnym i wcale nie musi od razu oznaczać głębokiego załamania.

fot. eugeniu, pixabay.com, CC0

Szymon Matuszyński