Umowa przedwstępna przy kupnie-sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna jest niejako przypieczętowaniem intencji obu stron. Stanowi zobowiązanie zawarcia umowy właściwej. Kupujący zobowiązuje się do zakupu nieruchomości, sprzedający zaś deklaruje, że nie sprzeda jej innej zainteresowanej osobie.

Czytaj także: Jak inwestować w złoto i dlaczego warto zrobić to teraz?

Umowa przedwstępna, jak sama nazwa wskazuje, zawierana jest na początku rozmów, kiedy z jakiegoś powodu (uregulowanie zaległości czynszowych przez właściciela, oczekiwanie na wyprowadzkę lokatorów, przeciągająca się procedura spadkowa po zmarłym właścicielu) nie może zostać podpisana właściwa umowa przeniesienia własności. Jej głównym celem jest potwierdzenie wzajemnego zobowiązania do zawarcia określonej umowy na uzgodnionych wcześniej warunkach. Umowa przedwstępna niejako organizuje cały proces podpisania właściwej umowy, (ewentualnie) ustala termin jej podpisania oraz określa skutki niedotrzymania warunków przez którąś ze stron.

Czytaj także: Akcje, nieruchomości, złoto - dywersyfikacja portfela inwestycyjnego

Korzyści z zawarcia umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną traktujemy jako zabezpieczenie wzajemnych interesów zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Szczególnie w przypadku, gdy ze sprzedażą czy kupnem mieszkania należy nieco poczekać. Gwarantuje nam ona ponadto, że dojdzie do transakcji.

Umowę przedwstępną często podpisuje się na rynku pierwotnym, kiedy fizycznie mieszkania jeszcze nie ma. Kupujemy wtedy dziurę w ziemi, co przekłada się na zwiększenie ostrożności wobec dewelopera. Można się z nim umówić na podpisanie umowy właściwej dopiero po wybudowaniu danego M. Nawet jeśli deweloper planuje wybudować nieruchomość dopiero za 3 lata, my mamy gwarancję, że bez względu na wszystko nie sprzeda jej on innej osobie, nie podniesie ceny itd.

Zamów szablę z darmową przesyłką i darmowym zwrotem

Co musi zawierać umowa?

Przepisy nie narzucają nam tu żadnej, konkretnej formy. Jeśli umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży mieszkania, musi zawierać wszystkie istotne informacje, których nie powinno zabraknąć również w standardowej umowie sprzedaży. Podstawowe z nich to określenie stron umowy, nieruchomości, której dotyczy umowa, oraz jej ceny. Co interesujące, ustalenie terminu zawarcia umowy właściwej nie jest konieczne. Z drugiej strony określenie daty zawarcia porozumienia jest dobrym rozwiązaniem, termin bowiem pociąga za sobą wymagalność roszczenia o zawarcie umowy ostatecznej. W umowie przedwstępnej możemy zawrzeć również informacje o zadatku i karze umownej oraz warunkach odstąpienia od umowy.

Czytaj także: Inwestycje rentierskie

Akt notarialny czy umowa cywilno-prawna?

Wskazane jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – da nam on pewność, że dojdzie do zawarcia umowy właściwej. Inną dopuszczalną formą jest umowa cywilno-prawna, jednak w tym przypadku, jeśli jedna ze stron będzie uchylała się od zobowiązań, druga nie będzie mogła dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej (co najwyżej może przysługiwać jej odszkodowanie). Niektórzy prawnicy zalecają wpisanie tego rodzaju porozumienia do księgi wieczystej, dzięki czemu jasny będzie status prawny nieruchomości (np. dla innych zainteresowanych).

Jeśli umowę przedwstępną zawieramy z deweloperem, upewnijmy się, że wszystkie proponowane przez niego zapisy są zgodne z prawem. Naszą czujność powinna obudzić zwłaszcza informacja dotycząca możliwości odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny. Co istotne, jeśli deweloper będzie uchylał się od zawarcia umowy, mamy prawo żądać odszkodowania, wykazując, że ponieśliśmy określoną stratę, np. odrzucając inne, atrakcyjne propozycje lub ponosząc dane koszty.

Autor artykułu: Iwona Bortniczuk - dziennikarka portalu nieruchomości RynekPierowtny.pl

Photo by Brandon Griggs on Unsplash