Kupujesz mieszkanie na kredyt? Sprawdź, co musisz wiedzieć o wkładzie własnym

Jeśli myślisz o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego, jedna z najważniejszych kwestii, o którą musisz się zatroszczyć to wkład własny. Od kilku lat jest on konieczny, by uzyskać finansowanie na zakup nieruchomości. Co trzeba o nim wiedzieć?

Jak wynika z raportu AMRON - SARFiN, opracowanego przez Związek Banków Polskich, w drugim kwartale 2017 roku banki udzieliły niemal 50 tys. kredytów mieszkaniowych (utrzymując poziom z pierwszych trzech miesięcy roku) na łączną kwotę 11,69 mld złotych, czyli o 6 procent więcej niż w I kwartale.

- Wyniki odnotowane w II kwartale tego roku potwierdzają, że rynek mieszkaniowy od kilku lat notuje systematyczny, zrównoważony wzrost. Podtrzymanie skali akcji kredytowej w drugim kwartale, pomimo wyczerpania środków w ramach Programu MdM, przy utrzymaniu niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopie procentowej złotówki, skłaniają do zmiany wcześniejszej prognozy wyników akcji kredytowej w roku 2017. Zapowiada się najwyższy od 6 lat wynik na poziomie wyższym niż w roku 2012, a więc sięgającym liczby 200 tys. kredytów o łącznej wartości przekraczającej 40 mld złotych - komentuje dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Chcesz kredyt? Musisz mieć wkład własny

Osobom, które dopiero przymierzają się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, sen z powiek spędzają dwa pojęcia. To zdolność kredytowa oraz wkład własny. Oba elementy decydują o przyznaniu kredytu i pozwalają bankowi zweryfikować, czy będziesz w stanie spłacać długoterminowe zobowiązanie.

Obecnie wymagany wkład własny to 20 procent wartości kupowanej nieruchomości. A przypomnijmy, że jeszcze kilka lat temu banki udzielały kredytów hipotecznych nawet w wysokości 130 proc. wartości nieruchomości.

Goldenmark

 

- Ta zasada przestała jednak obowiązywać wraz z nałożeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego wymogu posiadania przez kredytobiorców minimalnego wkładu własnego. Zgodnie z wprowadzoną Rekomendacją S, rósł on o 5 proc. rocznie od 2014 roku do poziomu 20 proc., który wymagany jest od 1 stycznia 2017 roku. Oznacza to, że przy obecnych cenach i metrażach lokali, starając się o kredyt, trzeba dysponować środkami w wysokości od 30 do nawet 80 tys. zł – komentuje Magdalena Machnik, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.

20 czy 10 procent?

Jednak, jak się okazuje, większość banków umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego klientom posiadającym wkład własny na poziomie 10 proc. Eksperci zwracają jednak uwagę, że wtedy zadłużenie jest większe niż przy kredycie, który miałby pokryć mniej niż 80 proc. ceny mieszkania – czyli wkład własny wynosiłby więcej niż 20 procent.

Przy niskim wkładzie własnym kredytobiorcy nierzadko muszą liczyć się także z wyższą marżą. Niemiłym zaskoczeniem może być również zdecydowanie wyższe oprocentowanie niż w przypadku starania się o finansowanie z wkładem własnym na poziomie 20 proc.

Warto jednak pamiętać o tym, że w trakcie spłaty, gdy zadłużenie spada poniżej 80 proc. wartości nieruchomości, można starać się o wynegocjowanie z bankiem obniżenia marży. Można też przenieść kredyt do banku, który zaoferuje lepsze warunki.

Banki mogą również zabezpieczać się w związku z ryzykiem oferowania kredytów przy obniżonym wkładzie własnym, wymagając od klienta blokady wcześniej zdeponowanych na rachunku osobistym środków lub przedstawiając szereg warunków, jakie musi spełnić dana nieruchomość. Należy dodatkowo pamiętać o tym, że instytucje finansowe mogą uzależniać wysokość wymaganego wkładu własnego od źródła uzyskiwania dochodów. Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą będą musiały dysponować wyższym wkładem własnym nawet o 5 procent – zaznacza Anna Krzyżewska z Open Finance.

Wyższy wkład = niższa rata

Prawdą z kolei jest to, że im wyższy wkład własny, tym tańszy kredyt. Dysponując wkładem własnym w wysokości przynajmniej 20 proc. wartości nieruchomości, nie będziesz musiał spłacać wyższej raty kredytu.

Jeżeli zebraliśmy większą kwotę, którą chcemy przeznaczyć na wkład własny, jesteśmy także w lepszej pozycji, by zacząć z bankiem negocjacje w celu uzyskania korzystniejszych warunków. Zaciągając kredyt w wysokości 80 proc. wartości nieruchomości, mamy także mniejszą kwotę do spłacenia, a co za tym idzie, comiesięczna rata będzie mniejsza niż przy kredycie zaciąganym z 10 proc. wkładem własnym – wyjaśnia Magdalena Machnik, ZFPF.

Starając się o kredyt hipoteczny, warto więc dokładnie przeanalizować budżet domowy. Jeśli nie dysponujesz odpowiednio wysoką kwotą na wkład własny, warto przesunąć w czasie moment zakupu nieruchomości i zacząć oszczędzać, odkładając co miesiąc przez pewien okres np. wartość spodziewanej raty. Nie każdy jednak może pozwolić sobie na wcielenie tego planu w życie. Alternatywą jest ubieganie się o kredyt hipoteczny na niższą kwotę.

Nie tylko gotówka

Wkładem własnym niekoniecznie musi być zgromadzona gotówka. Może nim być inna nieruchomość, którą posiadamy lub udokumentowane koszty poniesione w związku z wnoszeniem budynku. Rolę wkładu własnego mogą także spełniać pozostałe aktywa, takie jak np. IKE czy IKZE oraz wszelkie polisy.

Jak tłumaczą eksperci, środki trwałe, takie jak samochód, nie mogą jednak stanowić zabezpieczenia spłaty kredytu ze względu na potencjalną szybką utratę swojej wartości. Przed decyzją o zaciągnięciu kredytu, warto więc przeanalizować posiadany majątek i ocenić, które z tych elementów będą mogły zostać uznane za zabezpieczenie naszego długu.

fot. congerdesign, pixabay.com, CC0

Tomasz Matejuk