Zakup mieszkania będzie bezpieczniejszy? Szykują się zmiany w ustawie deweloperskiej

Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia, powiązanie wpłat z postępami na budowie czy uregulowanie umów rezerwacyjnych. To najważniejsze zmiany, jakie w ustawie deweloperskiej chce wprowadzić UOKiK.

Ustawa deweloperska chroni prawa nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych od 2011 roku. Teraz projekt jej nowelizacji przygotował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Marek Niechciał, prezes UOKiK, tłumaczy, że ustawa deweloperska poprawiła sytuację nabywców mieszkań, ale nie rozwiązała wszystkich problemów.

- Przyjrzeliśmy się funkcjonowaniu ustawy i stwierdziliśmy, że trzeba wzmocnić ochronę konsumentów. Otwarty rachunek powierniczy, jedno z czterech możliwych zabezpieczeń, naszym zdaniem nie w pełni zabezpiecza interesy nabywców lokali, mieszkań i domów - podkreśla Niechciał.

Koniec otwartych rachunków powierniczych

I dlatego UOKiK zamierza zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP) bez zabezpieczeń. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję, klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę.

- W skrajnym przypadku może się okazać, że nabywca mieszkania nie będzie w praktyce chroniony, zostanie tak naprawdę z gołymi, niewykończonymi murami i brakiem pieniędzy - zaznacza Marek Niechciał.

"Niektórzy deweloperzy się bulwersują"

Jak wylicza Niechciał, z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych korzysta około 80 proc. deweloperów. Ta popularność, zdaniem urzędu, wzięła się stąd, że to rachunek najtańszy z punktu widzenia firmy budującej mieszkania.

- Niektórzy przedstawiciele rynku deweloperskiego bardzo bulwersują się możliwością likwidacji otwartych rachunków. Ale popatrzmy na inne branże, gdzie takich rachunków nie ma. Są albo odpowiedniki rachunków zamkniętych, albo rachunki z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową - zaznacza prezes UOKiK.

Tak jest na przykład w turystyce.

- Tam najczęściej angażujemy o wiele mniejsze środki, a jesteśmy lepiej zabezpieczeni. Dlaczego w przypadku nieruchomości wartych kilkaset tysięcy złotych lub więcej, poziom zabezpieczenia ma być mniejszy czy gorszy niż w przypadku usług turystycznych? - zastanawia się Marek Niechciał.

Gdzie trafią pieniądze klientów?

Po planowanych zmianach, wpłaty klientów będą trafiać na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu w razie upadłości dewelopera kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Zgodnie z nowymi przepisami, wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Jak tłumaczy UOKiK, pozwoli to w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy.

- Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości - podkreślają przedstawiciele urzędu.

Rachunek dla każdego zadania

Dodatkowo, kiedy okaże się, że deweloper zaprzestał budowy, bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku powierniczego i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze.

Po zmianach, rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu - tłumaczą w UOKiK - w przypadku jakiegoś problemu (upadłość dewelopera lub banku, przerwanie budowy) nabywcy łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń (np. zwrotu pieniędzy), niż gdyby rachunek tak jak obecnie obejmował całe – często wieloetapowe - przedsięwzięcie.

UOKiK proponuje także, aby deweloper mógł zamknąć rachunek powierniczy dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać wyłącznie umowy sprzedaży – takie jak na rynku wtórnym. Będą go jednak nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Ochrona nabywców gotowych mieszkań

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale.

- Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji - wyjaśnia urząd.

Zgodnie z założeniami nowelizacji, ustawa deweloperska ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy, przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

Umowy rezerwacyjne pod kontrolą

UOKiK zamierza też uregulować umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu.

Teraz deweloperzy mogą je dowolnie kształtować, bo przepisy ich nie regulują. Dla kupujących może to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny.

- Opłata rezerwacyjna ma mieć charakter kaucji. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana, bo np. bank nie udzieli kredytu, to klient otrzyma pieniądze z powrotem. Gdyby natomiast nie doszło do podpisania właściwej umowy z winy dewelopera, to będzie musiał zwrócić opłatę w podwójnej wysokości – tłumaczy Marek Niechciał.

Deweloper poinformuje o cenie i ryzyku

UOKiK chce, aby w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Przede wszystkim będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania – obecnie nie ma takiego wymogu. Ponadto będzie musiał ostrzec nabywcę o ryzyku utraty części pieniędzy (sumy przekraczającej 100 tys. euro) w sytuacji upadłości banku prowadzącego MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Projekt ma też uregulować prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku.

- Od października 2016 r. kupującym mieszkania nie grozi już, że w takiej sytuacji stracą wszystkie pieniądze wpłacone MRP – dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie ma jednak przepisów, które mówią, co dalej ma się stać z tymi pieniędzmi. Po planowanych zmianach deweloper będzie musiał jak najszybciej (ma na to do 30 dni) zawrzeć umowę o prowadzenie MRP z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę. Jeśli tego nie zrobi, klient będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej - wyjaśniają przedstawiciele urzędu.

Zgoda banku i sankcje dla dewelopera

UOKiK proponuje także, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku (który finansuje dewelopera) albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką.

- Teraz taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Nowe przepisy będą więc korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Bez takiej zgody umowa deweloperska będzie nieważna - zastrzega urząd.

Planowana nowelizacja przewiduje także sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.

Obecnie na podstawie założeń UOKiK przygotowuje projekt konkretnych rozwiązań, który trafi do konsultacji.

fot. Photo-Mix, pixabay.com, CC0

Tomasz Matejuk